Hola a tod@s:
Después de un período de tiempo donde he estado absorbido literalmente por el trabajo habitual, vuelvo a retomar la escritura de los post. En esta ocasión os voy a hablar de un tema un poco diferente y más bien dirigido a personas que no están familiarizadas con los cálculos financieros (por ejemplo, abogados, aunque cada vez conocen mejor la mecánica).
Hace unos días, un compañero jurista me hizo una consulta acerca del cálculo de una cláusula suelo que está llevando a cabo y me aseveraba rotundamente: “Los tipos aplicados son correctos, pero como puedes ver a partir de 2009, todas las cuotas son iguales y se ha aplicado la cláusula suelo, hasta mediados de 2013”.
Bien, hasta ahí todo normal. Hasta que llega la gran pregunta que le planteo:
-Entonces, ¿cómo sabes hasta que punto los tipos que se han aplicado son correctos?
-Bueno, es que las cuotas son parecidas y normales -dijo sin mucho convencimiento.
De ahí, intuí que el compañero no conocía bien cuál era el tipo de interés real aplicado a lo largo del préstamo.
Muchas veces la información de la que se dispone por parte de los bancos no es mucha. Alguno que otro suele dar un listado de pagos al banco y el saldo del capital pendiente tras cada pago realizado. En las últimas fechas, los bancos cada vez más han adoptado una actitud más restrictiva en lo que se refiere a facilitar la información a sus clientes. Algún director de zona alguna vez me ha dicho que “no todo va a ser una alfombra roja para el cliente”. Con esas palabras. Un cuadro de amortización actualizado con los datos principales (cuota, capital pagado, interés pagado, interés aplicado y capital pendiente) es imprescindible. bastaría. Pero esta información no es fácil de obtener.
Conocer el tipo de interés real es determinante, pues a la hora de realizar un recálculo, no sólo se trata de averiguar las diferencias entre dicho recálculo (elaborado ya sea con recursos como los que pueden ofrecer los colegios profesionales u otras entidades) y las cuotas pagadas por aplicación de la cláusula suelo, es que también puedes detectar otra serie de incumplimientos contractuales o aplicación de cláusulas abusivas. Os pongo algunos ejemplos:
- Incumplimiento en la aplicación de los tipos contractuales (por ejemplo, suponer que se ha pactado un tipo de interés fijo inicial de 3,50% durante doce meses pero finalmente se aplica en 24 meses).
- Aplicación de la cláusula abusiva 365/360, cuya lectura en la escritura es de difícil comprensión, pero que en definitiva supone que el Banco te cobra “por la cara” 5 días más de intereses al año (os recomiendo la lecura de este post de Sepin, pinchar aquí).
- Aplicación de una cláusula abusiva en la novación de un préstamo. Un caso claro es cuando el banco te ha cancelado la cláusula suelo, y te aplicaba un tipo de interés de Euribor + 0,75%. Sin embargo, en la novación te amplía el plazo para que puedas ir pagando en cómodas cuotas. Efectivamente, las cuotas son sensiblemente menores pero sin embargo quizá se han “olvidado” del pequeño detalle de informarte que el tipo de interés que se aplica en la novación es Euribor + 1,75%. De este modo, estarás pagando mucho más aunque a una cuota menor, aunque más allá de tu jubilación…
Veamos con un sencillo ejemplo cómo saber qué tipo de interés te está aplicando el banco.
PASO 1: OBTENER EL CUADRO DE AMORTIZACIÓN DEL BANCO
Supongamos que el banco nos da un cuadro como el siguiente (sólo vamos a poner dos líneas, que serán suficientemente explicativas):
PASO 2: EFECTUAR DOS CÁLCULOS DE COMPROBACIÓN
Supongamos que el tipo de interés contractual es 3,60% (ya sea fijo o Euribor+diferencial u otros); ahora vamos a ver qué tipo de interés se le ha cobrado en estas dos cuotas con dos sencillos cálculos que cualquiera puede hacer con una calculadora u hoja excel:
–Cuota 30/04/X1: (Interés del período / Capital pendiente anterior) x 12 meses =
(511,59 / 170.531,46) * 12 meses = 3,60% –> En este caso parece correctamente aplicado
Para entender el cálculo: tomamos los intereses pagados el 30/04/20X1 (511,59 €) y los dividimos en base al capital sobre los que fueron calculados, 170.531,46 €. El resultado de dicha división lo multiplicamos por 12 meses y ¡voilá! me da el tipo de interés anual, que es el dato que voy buscando.
-Cuota 31/05/X1: repetimos la misma operación –> (527,76 / 170.243,98) x 12 meses = 3,720% –> ¡Ojo que aquí está la cuestión, pues se aplica un tipo diferente al 3,60%!
Pues bien, los meses que tienen 30 días en el cálculo no presentan problemas de intereses excedidos (abril, junio, septiembre y noviembre); los meses con 31 días presentan un día más cobrado de intereses por parte del banco (enero, marzo, mayo, julio, agosto, octubre y diciembre), mientras que el mes de febrero tendrá menos intereses de los que deberían cobrarse, debido al uso de 28 días (29 en caso de año bisiesto). Esto es debido a la cláusula de devengo 360/365 en los préstamos hipotecarios.
En efecto, el año natural tiene 365 días y el comercial 360, lo que propicia que el banco se apropie de 5 días más de intereses (los 7 días de los meses de 31 días menos los dos días que faltan a febrero para completar los 30). Los meses que tienen 30 días, podrían no presentar problemas en el cálculo, pero no tiene por qué ser siempre así (hay bancos que los prorratean en todos los meses).
PASO 3: UNA COMPROBACIÓN FINAL
Vamos a verificar de una forma sencilla que, efectivamente, nos están cobrando un día de más en mayo, tomando el tipo de interés real aplicado en mayo, y normalizándolo en función de los días:
3,720 % * (30 días / 31 días) = 3,60 %
(Quod erat demonstrandum)
Como recomendación práctica final, haciendo un cálculo arrastrado en una hoja de cálculo os evitará efectuar uno a uno el cálculo. Si tenéis dudas sobre cómo hacerlo, poneros en contacto conmigo a través de los comentarios, enviadme un correo electrónico a la dirección mrejonlopez@crea-sset.com
Os saludo atentamente y espero que tengáis un feliz agosto.
Manuel Rejón
Profesor del Master de Auditoría de la Universidad de Granada
Profesor del Master de Contabilidad y Auditoría de la Universidad de Cádiz
Profesor del Master de Auditoría de la Universidad de Almería
(Fuente de la foto: http://blincazarzas.blogspot.com/2015/11/lugros-dehesa-del-camarate-piedra-de.html)